Règles d’urbanisme et terrain constructible ?
Pour savoir si le terrain que vous avez repéré est constructible, il convient de consulter les règles d’urbanismes appliquables à la commune où se trouve le terrain. Elles vous permettront de savoir si le terrain est situé en zone contructibles et de connaître les contraintes d’urbanismes à respecter pour votre projet de construction. Veillez également à vérifier les contraintes environnementales !
L'intérêt des règles d'urbanismes et environnementales.
Vous avez déniché un terrain ! Avant de l’acheter, il faut s’assurer que le terrain est constructible. Et à ce propos, qu’est-ce qu’un terrain constructible ?
En France, la construction est très réglementée. Plusieurs sujets sont en effet en jeu, lors d’une construction :
- l’urbanisation des campagnes,
- le maintien des espaces verts dans les zones urbaines,
- la mixité sociale,
- la préservation des zones agricole,
- la protection de la population contre les risques d’insalubrité ou de tous autres dangers qu’une construction peut engendrer.
- un Plan Local d’Urbanisme (PLU),
- un Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi),
- une carte communale,
- le règlement national d’urbanisme
- Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur pour les secteurs sauvegardés
- Le Schéma de COhérence Territoriale (Vision au niveau de plusieurs regroupements de communes).
Les Régles d'urbanismes concernant votre commune.
Le portail Géofoncier.fr vous permet de voir le type de document d’urbanisme qui s’applique sur votre commune. Mais vous pouvez aussi consulter les documents d’urbanisme directement en mairie, ou sur le site web de la commune.
Le Plan local d'urbanisme (PLU)
Le PLU définit la destination générale des sols. Il remplace le Plan d’occuption des Sols (POS), depuis le vote de la loi SRU le 13 décembre 2000.
Il définit les règles indiquant quelles formes doivent prendre les constructions, quelles zones doivent rester naturelles, quelles zones sont réservées pour les constructions futures, etc.
Il doit notamment exposer clairement le projet global d’urbanisme ou PADD qui résume les intentions générales de la collectivité quant à l’évolution de l’agglomération.
Il comprend plusieurs documents :
- Rapport de présentation
- Projet d’aménagement et de développement durable
- Règlement avec une partie graphique (communément appelée zonage) et une partie écrite qui décrit les règles pour chacune des zones
- Orientations d’aménagement et de programmation
Le zonage délimite les différentes parties de la commune et leur affectation, en donnant un classement pour chaque terrain s’y trouvant :
- zones urbanisées (U),
- zones à urbaniser (AU),
- zones agricoles (A),
- zones naturelles et forestières (N),
- zones de réserve à urbanisme futur (IAU),
- zones de réserve à urbaniser soumise à une modification ou révision du PLU (IIAU).
Le Plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi)
Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) est un document de planification et d’urbanisme réglementaire à l’échelle d’un ensemble de communes.
Il définit le fonctionnement et les enjeux du territoire, construit un projet d’aménagement et de développement à l’horizon des 20 prochaines années et le formalise au travers de règles d’utilisation et d’occupation du sol.
Le PLUi comprendra plusieurs pièces :
- le rapport de présentation : il établit un diagnostic territorial et un état initial de l’environnement, explique les choix retenus et leur traduction réglementaire dans le PLUi, et évalue ses incidences sur l’environnement.
- le Projet d’Aménagement et de Développement Durables : clé de voûte du PLUi, il exprime le projet politique de la collectivité à l’horizon des 20 prochaines années. Il répond aux besoins et enjeux exprimés dans le diagnostic.
- Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) : elles précisent les conditions d’aménagement de secteurs définis comme stratégiques par la Communauté : desserte automobile, cheminements doux, formes urbaines, préservation des éléments bocagers …
- Le règlement écrit et graphique : il se compose d’un document graphique qui définit les types de zones (Urbaines, A Urbaniser, Agricoles et Naturelles), et d’un document écrit qui fixe les règles applicables à l’intérieur de chaque zone (les occupations et utilisations du sol, la hauteur et l’implantation des constructions, …).
- Ces règles constituent la base de l’instruction des autorisations des droits des sols (permis de construire, de démolir et d’aménager ainsi que les déclarations préalables de travaux).
- Les annexes : elles ont une fonction d’information et comportent notamment les servitudes d’utilité publique (liées au patrimoine, aux ressources et équipements, à la sécurité et santé publiques …), les réseaux d’eau potable et d’assainissement ….
La carte communale
La carte communale est un document d’urbanisme simplifié dont peut se doter une commune qui ne dispose pas d’un plan local d’urbanisme (PLU) ni d’un document en tenant lieu. Elle détermine les modalités d’application des règles générales du règlement national d’urbanisme.
Le règlement national d'urbanisme (RNU)
Le règlement national d’urbanisme (RNU) rassemble les règles générales ainsi que les normes qui encadrent l’utilisation des sols, l’aménagement du territoire jusqu’à la constructibilité.
Le règlement national d’urbanisme s’applique sur l’ensemble du territoire, peut être d’ordre public, et, d’autre part, s’applique en cas d’absence d’un PLU. (Source : Articles L. 111-1 et R. 111-1 à R. 111-24 du code de l’urbanisme). Il porte sur :
- la localisation et la desserte des constructions ;
- les conditions d’implantation et le volume des constructions ;
- les règles relatives à l’aspect des constructions
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
Le PSMV est un document d’urbanisme qui remplace le plan d’occupation des sols (POS) et le plan local d’urbanisme (PLU) dans le cas précis des secteurs sauvegardés. Le PSMV prend le relai et s’impose au PLU pour sauvegarder le patrimoine historique et esthétique des zones concernées.
Le Schéma de COhérence Territoriale (SCOT)
En plus du PLU ou PLUi ou de la carte communale ou du RNU, nous vous conseillons de jeter également un oeil sur le shéma de COhérence Territoriale.
Ce document d’urbanisme fixe les règles pour plusieurs communes ou groupements de communes. L’idée ici est d’avoir une vue d’ensemble des PLU et de les coordonner afin d’avoir une cohérence d’ensemble de la gestion du territoire.
Le SCOT vous donnera ainsi une idée des tendances à venir de l’aménagement du territoire au sein de la commune du terrain convoité.
Les contraintes environnementales.
Il est également important de consulter les Plans de Prévention des Risques. Ces documents consultable sur le portail Géofoncier et dans la commune du terrain.
Ces Plans de Prévention des Risques permettent d’identifier :
- les risque inondation du terrain
- les Risques industriels,
- Les riques Feu de forêt,
- Les riques Avalanche,
- Les risques Séisme,
- Les risques Mouvement de terrain,
- Les risques Littoraux.
Ces plans indiquent les zones de prescriptions et d’interdictions auxquelles les terrain peut être soumis.
Ils permettent de prendre connaissance de l’existence de
canalisations de matière dangereuse, cavités souterraines, inondations, installations industrielles, installations nucléaires, mouvements de terrain, retrait-gonflement des sols argileux, séismes, pollution des sols, SIS et anciens sites industriels, radon.
Après avoir consulté les documents d’urbanisme, si le terrain repéré n’est pas constructible, il existe des possibilités pour rendre le terrain constructible.
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