En dehors des raisons liées au caractère constructible du terrain, déjà évoquées, une demande d’autorisation de construire peut être refusée pour plusieurs raisons. Voici quelques motifs principaux de refus de permis de construire :

Respect des espaces libres et des surfaces minimum de terrain.

Dans les communes soumises au PLU/POS, le règlement d’urbanisme peut :

• réglementer la quantité d’espaces libres ;
• et/ou fixer une superficie minimale des terrains constructibles.

L’autorisation de construire peut ainsi être refusée dans le cas où les dimensions du terrain ou la quantité d’espaces libres est suffisante.

Respect des gabarits de construction ou des surfaces constructibles.

Le gabarit des constructions ou des surfaces constructibles peuvent être précisément définis dans le POS ou le PLU, par plusieurs indices. Votre projet devra les respecter :

• Un Coefficient d’occupation des sols ou COS (en zone à urbaniser ou zone urbaine),
• un Plafond légal de densité ou PLD
• ou un Coefficient d’emprise au sol ou CES.

Un projet de construction ne respectant pas ces coefficients fera l’objet d’un refus de permis de construire.

Par ailleurs, les constructions doivent respecter la hauteur maximale posée par le règlement d’urbanisme.

Enfin, votre projet doit également respecter le nombre d’emplacements de stationnement requis, le but étant d’éviter le stationnement sur le voie publique.

Respect des règles d’implantation.

Dans le cadre de l’implantation de votre future maison, des distances minimales doivent être respectées, selon le règlement d’urbanisme. Elles peuvent être déterminées :

∙ depuis la voie publique ;

∙ selon une servitude d’utilité publique une marge de recul établi par le règlement du PLU ;

∙ par rapport aux limites séparatives requises.

Un projet de construction ne respectant pas ces règles d’implantation fera l’objet d’un refus de permis de construire.

Respect des règles en matière d’aspect extérieur.

L’aspect extérieur votre habitat doit respecter les normes d’urbanisme. Celles-ci s’appliquent :

• aux éléments de composition de la construction (ouvertures et éléments de zinguerie),
• à l’allure générale de la construction (couverture, façades orientation de la toiture, teintes employées et pente).

Les Lois Littoral, Elan et Climat.

Selon l’article L. 146-4 III du Code de l’urbanisme, les installations ou les constructions ne peuvent pas être réalisées sur une bande littorale de 100 m en dehors des espaces urbanisés. L’objectif étant de protéger le littoral, sa faune et sa flore.

La Loi Littoral du 3 janvier 1986 est désormais confortée par les Lois « Elan » et « Climat ». Les lois Littoral et Elan visent à aménager en profondeur en arrière de la côte, position confirmée par la loi « Climat » avec la soustraction des activités du bord de mer à réinstaller en arrière de la côte en raison du recul du trait de côte. »

La limitation ne se cantonne pas qu’à une bande de 100 m du littoral. L’autorisation de construction d’une maison individuelle, située à 400 m d’une rivière littorale a été annulée par le tribunal administratif de Rennes, annulation confirmée par la cour d’Appel de Nantes en 2006. La construction avait été autorisée par la Mairie car la construction se trouvait dans lieu dit considéré par la Mairie comme village pouvant bénéficier d’une extension limitée d’urbanisation. Les tribunaux ont considéré que le lieu dit en question n’entrait pas dans la qualification de village pouvant bénéficier d’une « extension limitée d’urbanisation ». Le classement du terrain en zone NB par le pos communal en 2000, a été considéré comme illégal.

La Loi littoral n’est pas toujours bien comprise ou respectée par les communes et les associations de protection de la Loi Littoral suivent de près toutes les autorisations de construction à proximité de la côte et des rivières comprises dans la zone de la protection du littoral. Ainsi,  il n’est pas rare qu’une autorisation de construction soit attaquée en référé et soit annulée par le tribunal administratif.

Quid du terrain grevé d’une servitude publique.

Certains terrains peuvent être concernés par une servitude publique :

• liée à la conservation du patrimoine
• l’utilisation des équipements et certaines ressources
• liée à la défense nationale
• liée à la salubrité et à la sécurité publique

Ces terrains peuvent accueillir la construction d’une maison individuelle mais dans le respect strict des conditions spécifiques.

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