Comment rendre un terrain constructible ?
Tous les terrains ne sont pas des terrains constructibles. Pour différentes raisons (Règles d’urbanismes, contraintes environnementales…), le terrain que vous avez trouvé n’est pas constructible. L’histoire avec ce terrain à vendre n’est pas pour autant terminée. Il existe en effet des solutions pour rendre un terrain constructible ! Découvrez-les !
Pourquoi un terrain n'est pas constructible ?
Un terrain peut ne pas être constructible pour les raisons suivantes :
- Localisation du terrain en zone non constructible
- Le sol ne peut pas supporter une construction
- Le terrain n’est pas viabilisé (il suffit juste de viabiliser le terrain pour le rendre constructible)
Au delà de ces raisons principales, le terrain peut ne pas être constructible pour d’autres raisons :
- une surface trop petite pour permettre une construction compte tenu des règles du PLU ;
- des droits à construire déjà consommés par les constructions existantes que vous souhaitez conserver ;
- Le trop grand éloignement du terrain par rapport aux réseaux publics ;
- Localisation du terrain dans une zone inondable ou à risque de glissement de terrain, d’incendie de forêt, d’avalanche… ;
- Situation du terrain dans une zone de terres agricoles ou dans une zone naturelle et protégée ;
- etc.
Demander une révision ou contester le PLU
Vous avez trouvé le terrain de vos rêves mais en consultant le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la commune ou le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI), vous découvrez que le terrain n’est pas en zone constructible ! Les règles d’urbanisme (PLU, PLUi, carte communale..) délimitent en effet les zones urbaines, à urbaniser, naturelles ou agricoles et forestières à protéger au sein d’une commune et il définit les règles générales de constructibilité et d’usage des sols (destinations, aspect extérieur, hauteur, volume et dimensions des constructions, etc.).
Ne renoncez pas pour autant ! Pour en savoir plus sur les règles d’urbanisme et terrain constructible.
Demander une révision du PLU
Vous avez, en effet, le droit d’effectuer une demande de requalification de votre parcelle auprès du maire de la commune où se situe le terrain, par courrier.
Votre demande de modification de PLU doit être détaillée et justifiée. Mettez en avant que votre projet de construction :
- respectera l’environnement,
- ne produira aucune nuisance sonore, visuelle ou chimique,
- respectera le plan de développement communal
S'opposer au PLU
Il s’agit ici de demander au maire d’inviter le conseil municipal à procéder à l’abrogation du PLU.
Si le maire refuse de faire droit à votre demande, vous devrez alors saisir le tribunal administratif aux fins d’obtenir l’annulation de ce refus et aux fins d’enjoindre au maire de saisir le conseil municipal.
Cette démarche est un recours au contentieux. Il est préférable de se faire accompagner par un avocat.
Adapter votre projet à la nature du sol
Un terrain peut être considéré comme non-constructible en raison de la nature des sols. Le document qui fait autorité est l’étude de sol, également appelée étude géotechnique. Menée par un géotechnicien, l’étude du sol et du sous-sol permet de vérifier que le terrain est homogène et stable.
L’étude de sol pourra faire état :
- de remblai pouvant provoquer à des tassements,
- de la présence d’argiles gonflantes,
- de la sensibilité à l’eau,
- des capacités portantes de l’ensemble
- ou encore du risque sismique.
Si les risques identifiés sont trop importants, il sera préférable d’opter pour un autre terrain. Un sol non adapté peut occasionner des fissurations de la construction.
Si ces risques sont maîtrisables, vous pouvez composer avec eux et adapter votre projet de construction. Votre projet de construction devra être adapté pour que sa structure et son habilité puissent être compatibles avec la nature des sols.
- Construction sur pilotis
- Construction de plain pied au lieu d’un multi-niveaux
- Implantation sur la partie la plus adaptée du terrain
- Draînage du terrain
Ces adaptations ont un coût et doivent rentrer dans votre budget initial sans quoi il sera préférable de s’intéresser à un autre terrain.
Un projet de construction maison ?
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