Définition d’un terrain constructible
Pour être constructible, le terrain doit être juridiquement autorisé à recevoir une construction, doit pouvoir recevoir physiquement une construction et être viabilisé. Le terrain constructible peut ne pas être borné à la différence d’un terrain à bâtir.
Définition d'un terrain constructible
- Le terrain doit être juridiquement autorisé à recevoir une construction.
Les règles d’urbanisme (PLU, PLUi, carte communale…) définissent sur chaque territoire communal les différentes zones où les types de constructions sont possibles ou non. Il convient de consulter le PLU pour s’assurer qu’il est en zone constructible. Pour en savoir plus sur les règles d’urbanismes.
- Le terrain doit pouvoir recevoir physiquement une construction.
Il convient d’évaluer la capacité du sol à supporter une construction neuve. Cette évaluation est menée en tenant compte du poids et des charges futures de la construction, notamment, et en s’intéressant à la composition du sol. C’est l’étude de sol qui va déterminer la capacité du terrain à recevoir une construction ou non.
- Le terrain doit être viabilisé.
Le terrain est raccordé (ou raccordable) à une ou des voiries suffisantes pour supporter le trafic automobile induit par la construction envisagée et aux réseaux essentiels (eau potable, électricité, téléphone, éventuellement assainissement et gaz). Les équipements doivent avoir une capacité suffisante et un branchement doit être possible.
Différences entre terrain constructible et terrain à bâtir
Il existe deux distinctions notables :
- Un terrain à bâtir est obligatoirement nu (hormis les bâtiments impropres à un usage quelconque, comme les ruines) alors qu’un terrain constructible peut déjà comporter une ou plusieurs constructions.
- Un terrain à bâtir est toujours borné.
Ainsi, un terrain à bâtir est un terrain dont les capacités juridiques et physiques lui permettent de recevoir immédiatement une construction. (Cf. Loi no 85-729 du 18 juillet 1985 de définition et mise en oeuvre de principes d’aménagement).
En synthèse, le terrain à bâtir est nu, aménagé, borné, raccordé et doté d’accès réalisés. Il peut aussi bien faire partie d’un lotissement, qu’être vendu isolément. En tout cas, un terrain à bâtir est prêt à la construction.
L’acquéreur devra simplement s’occuper des branchements au niveau des raccordements et devra payer les frais associés.
Les types de terrains à vendre
Les terrains en diffus
Un terrain à vendre est « dit » Terrain Diffus ou Terrain isolé s’il se situe en debors d’un lotissement.
L’avantage principal que représente un terrain en diffus est de vous offrir plus de liberté en terme de style et plan de maison sous réserve de respecter le PLU et la possibilité de choisir votre constructeur.
Les inconvénients induits par un terrain en diffus sont de :
- vérifier la constructibilité du terrain
- vérifier l’existence de servitudes éventuelles
- prévoir un budget supplémentaire pour les prestations complémentaires (étude de sol, viabilisation, bornage…)
Enfin, si le terrain en diffus n’est pas borné, il est fortement recommandé de faire appel à un géomètre expert, seule profession habilitée à borner les terrains. Le bornage permet d’éviter tout litige avec le voisinage et de connaître exactement la superficie du terrain, information essentielle pour l’acte de vente. Le vendeur du terrain doit le faire borner avant l’acte définitif de vente.
Les terrains en lotissement : des terrains à bâtir
Un terrain en lotissement provient d’un terrain unique divisé en plusieurs lots. Le terrain est obligatoirement viabilisé, borné et les accès au terrain ont été prévus. Le terrain en lotissement bénéficie d’un permis de construire.
L’avantage principal d’un terrain en lotissement est que toutes les formalités liées au terrain à construire ont été réglées par le lotisseur. Vous n’avez aucune démarche à entreprendre pour rendre le terrain constructible, à l’exception des branchements au niveau des raccordements.
En revanche, les inconvénients d’un terrain en lotissement sont plus importants que pour un terrain en diffus. Un ensemble de contraintes sont imposées à l’acquéreur :
- Votre future maison est soumise à des règles d’implantation sur le terrain,
- Des styles de construction sont imposés : matériaux, hauteur, couleur de la façade et des murs, types de toiture, voire le constructeur,
- Les types de clôtures ou de haies sont imposées,
- Des normes environnementales sont imposées : récupération des eaux de pluies, utilisation d’énergies renouvelables
- Des parties communes sont mises en copropriété (voirie, antenne télé, cheminements piétonniers) avec des charges annuelles associées et l’obligation d’adhérer à l’association syndicale qui gère la copropriété,
- Un règlement intérieur du lotissement est mis en place et peut être plus contraignant que les règles locales d’urbanisme.
- Certains lotissements peuvent être « libres de constructeurs » : le lotisseur se contente de créer les lots dans le terrain, d’établir les accès, la viabilisation, le règlement de propriété, mais laisse la possibilité de choisir son constructeur.
Un projet de construction maison ?
à Nantes, Orvault, Saint-Herblain, Basse-Goulaine, Haute-Goulaine, Carquefou, Rézé et sur le littoral (Gérande, La Baule, Pornichet, La Turballe, Pornic…).
